4 Nisan 2007

MORTGAGE DÜZENLEMESİ KONUT SORUNUNU ÇÖZMEKTEN UZAKTIR

ÖNCELİKLİ SORUNUMUZ YAPI STOKUNUN SAĞLIKLAŞTIRILMASINA YÖNELİK POLİTİKALARIN GELİŞTİRİLMESİDİR

• Barınma ve sağlıklı çevrelerde yaşama hakkı en temel insan haklarındandır ve sosyal bir devlet anlayışının gereği olarak Anayasamızda yer almıştır. Devlete ve vatandaşa sorumluluklar yüklemiştir. Özellikle kentlerimizde depreme yönelik sağlıklaştırma sorunları acil çözüm beklemektedir.
  
  
• Mortgage, “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” bu temel anlayıştan ve Türkiye’nin konut sorununu çözmekten uzaktır.
  
  
• Sistem kredi kullanıcılarının haklarını esas almayan, paranın güvencesini esas alan bir yapıdadır.
  
  
• Türkiye’nin ekonomik koşullarının sistemin uygulanmasına elverişli olmaması, kredi kullanımı sırasında bireysel ve toplumsal mağduriyetler oluşturabilecektir.
  
  
• Gayrimenkul değerleme alanı ve bu alana ilişkin düzenlemeler konuyla ilgili mesleklerin ve onların bağlı olduğu meslek odalarının yetkisinde olması gerekirken, bu yasa gereği kurulacak hiçbir mantığı, bilimsel dayanağı ve hukuku bulunmayan gayrimenkul değerleme uzmanları birliğine bırakılmıştır.

Dünyada bazı ülkelerde uygulanmakta olan bu sistemin ülkemizde uygulanabilir olmasının koşulları yoktur. Sistemin uygulanabilmesinin temel koşulu olan düşük enflasyon, buna bağlı düşük faiz, güçlü istikrarlı ekonomi, sürekli istihdam ve alım gücü bulunmamaktadır. Ülkemizde ekonomik hayat, üretim ilişkilerinden koparılmış, yüksek faize dayalı borçlanmayla yürütülür hale gelmiştir.

Mevcut ekonomide bankalar iki üç ay gibi kısa vadelerle mevduat toplayabilmekte, topladıkları mevduatları ise mevcut ekonomik verilere göre vadelendirerek çeşitli alanlarda kredi olarak kullandırmaktadırlar. Mortgage, konut finansmanı sisteminin esası 30 yıl gibi uzun vadeli borçlanmadır. Bu açıdan bakıldığında mevcut ekonomik koşullar değişmeden bankaların veya mortgage sistemi nedeniyle oluşacak aracı kurumların uzun vadeli konut finansmanı sağlaması mümkün değildir.

Mortgage sisteminin uygulanabildiği ülkelerde enflasyon düşüktür. Buna paralel olarak da faiz oranları yıllık % 1-3 gibi düşük oranlardadır. Ülkemizde ise yıllık % 18-20 oranındadır. Kredi kullananlar açısından bakıldığında, bu faiz düzeyi ile otuz yıl gibi uzun vadeli bir borçlanmanın mümkün olmadığı, otuz yıl istikrarlı bir iş, iş güvencesi, enflasyona ve faiz oranlarına uygun ücret artışı gerektirdiği görülecektir.

Ülkemizin ekonomik işleyişi üretime değil, gayrimenkul rantına ve bu yüksek faizden pay almak için gelen uluslararası sermayeye bağlanmıştır. Üretimin olmadığı hiçbir ekonomik sistemde istihdamın ve enflasyona endeksli ücret artışının sağlanması mümkün değildir. Bu şartlar gözetilmeden bankaların ve aracı kurumların risk alarak kredi kullandırması halinde, bir finans krizi kaçınılmaz olacak, böyle bir krizin faturası ise ülkemiz insanı tarafından ödenmek zorunda kalacaktır.

Sürdürülen ekonomi politikaları ile güvenli ve istikrarlı bir ekonominin yaratılacağı iddiaları dayanaksızdır.

Yasa uzun vadeli borçlanma temeli üzerine inşa edilmiştir. Türkiye gibi siyasi ve ekonomik istikrarın bulunmadığı, ekonominin sağlam temellere oturmadığı ülkelerde istihdamın ve ödeme kabiliyetinin sürekliliğinin sağlanması olanaksızdır. Toplumun alım gücü sınırlıdır.

Küreselleşen dünyada giderek tüm mal ve hizmetlerin finansman aracına dönüştürülmesi gibi, insanların temel ihtiyacı olan barınma ihtiyacı da finansman aracına dönüştürülmüştür. Esas olarak konut alıcısının finansman sorununa çözüm üretmek üzere düzenlemeler yapılması gerekirken küreselleşmenin sonucu olarak oluşan büyük parasal kaynaklara pazar yaratılmaktadır. Düzenleme bu parasal kaynakların bu alanda da kredi olarak kullandırılmasına ilişkin yapılmaktadır. Kâr amaçlı bir sistemdir. Bu özelliğinden dolayı da kredi kullanıcılarının haklarını esas almayan, paranın güvencesini esas alan bir yapıdadır. Sistemde krediyi verenlerle, krediyi kullananların haklarının birlikte gözetilmesi gerekirken, çıkartılan yasa daha ziyade krediyi verenlerin lehine düzenlemeler içermektedir.

Yasada verilecek kredi miktarı satın alınacak gayrimenkulün teorik olarak % 75’i kadardır. Her durumda krediyi kullananlar satın alınacak gayrimenkulün % 25’ini kendileri bulmak zorundadır. Bu %25’lik pay krediyi verenler açısından bir güvence yaratmak amacıyla oluşturulmuştur. Ödemede risk olduğu takdirde ya da kredi kurumları bu kredilendirme riskini üzerlerinde tutmak istemedikleri durumlarda bu gayrimenkulü kolayca devretmek istemektedirler. Bu aradaki % 25’lik ıskonto ile satış kredi verenlerin satışını kolaylaştırmakta ve herhangi bir mali yükümlülük getirmemektedir.

Konuya kredi kullananlar açısından bakıldığında ise özellikle uzun vadeli kredilerin ilk yıllardaki ödemelerinde kredinin anaparası değil, faizi ödenmektedir. Herhangi bir ödeyememe durumunda o ana kadar yapılan ödemeler, % 25 de dahil, yandığı gibi gayrimenkul edinme hayali de yok olmaktadır. Dünyada bu tür gayrimenkullerin alım satımının yapıldığı bir sistem bulunmakta, çok büyük finansman imkânına sahip şirketler bu alanda faaliyet göstermektedirler. Bu şirketlerin edinmiş olduğu mal varlıklarının karşılığı hisse senetlerinin işlem görmüş olduğu borsa bulunmaktadır. % 25’lik eksik değerleme bu yapının oluşturduğu bir orandır.

Öte yandan kredi kullananların kullanmış olduğu krediyi vadesinden önce ödemesi halinde ise yasa % 2’lik bir komisyonun ödenmesini kurala bağlamıştır. Kullanılan kredinin ödenmemesi, ödenememesi halinde ise sistem kısa bir zaman diliminde bu sorunun çözülmesini sigorta güvencesine bağlamıştır. Ancak bunun sonunda da sorun çözülmüyorsa gayrimenkul kredi kullandıranlarca satılabilmektedir. Mevcut hukuk düzenimizde bu anlamda kredi kullananlar, böyle bir durumda bazı haklara sahipken, bu yasa ile kredi verenlerin lehine sürecin çok çabuk sonuçlandırılmasına yönelik düzenlemeler getirilmiştir.

Öte yandan ülkemizde gayrimenkullerin kullanım süreçlerinde maruz kaldığı olumsuz koşulların nasıl giderileceği, sorumluluğu, yapım onarım ile ilgili düzenlemeler yetersizdir. Yapı kullanım süreçleri ile ilgili düzenlemeler bu sistemle toplum açısından son derece önemlidir. Çünkü bu gayrimenkuller güvence olarak kullanılarak hisse senedine çevrilmekte, borsada satılmakta ve yeni finansman kaynağı olarak kullanılmaktadır. İşte bu hisse senedi sahiplerinin ellerindeki hisse senetlerinin değeri ekonominin gidişatı ile (alım-satım değerleri) ilgili olduğu kadar gayrimenkulün niteliği ile de ilgilidir. Sistem yaratıcılar tarafından bir finansman düzeneği olarak kurgulandığı için bu alana itibar edilmediği görülmüştür.

Mortgage belirli bir ekonomik politikanın aracıdır. Bu ekonomik politika içinde belirli bir mantığı ve işlerliği vardır. Belirli bir gelir gurubuna hitap eder, uygun ekonomilerde bir taşınmaz finansman modeli olarak uygulanabilir. Konut sorununu çözememiş, ekonomisi yetersiz ülkemizde de koşuların oluşması halinde sınırlı bir üst gelir gurubunun konut edinmesinde bir finansman aracı olarak kullanılabilir. Kamuoyunun, basınımızın, sektörümüzün konuya bu çerçevede bakmasının kamuoyunun doğru bilgilendirilmesi açısından daha uygun bir davranış olacağını düşünmekteyiz.

Bu bağlamda esas olarak ihtiyaç sahibi geniş bir kesimin konut ihtiyacının giderilmesi için politikaların oluşturulması, çaba sarf edilmesi ortak hedef haline getirilmelidir. Barınma ve sağlıklı fiziksel çevrelerde yaşama hakkı en temel insan haklarından olup Anayasamızda da yer almış ve devlete yükümlülükler getirmiştir.

ANAYASA MADDE 56: Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir. Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek devletin ve vatandaşların ödevidir.

ANAYASA MADDE 57: Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut, ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.

Türkiye Cumhuriyeti kurulduğu günden beri sosyal devlet olma sorumluğu ile hareket eden çeşitli iktidarlar, konut sorununun çözümü için çeşitli politikalar üretmişler ve çeşitli araçlar geliştirmişlerdir. (SSK Kredileri, Lojman, Toplu Konut Kredileri, Emekli Sandığı Kredileri, OYAK Kredileri ve OYAK Konut üretimi, Özel İhtisas Bankaları Kredilendirme ve Konut Üretimi, Emlak Bankası, …) Ancak, uygulamadaki yanlışlar, olumsuz tutum ve davranışlar, politik çıkarcı etkiler nedeniyle sorun temelden çözümlenememiştir. Bu alandaki temel açmaz, üretimi teşvik etmeyen, geliştirmeyen gayrimenkul rantına dayalı bir ekonomi politikasıdır.

Devletin konut sorununun çözümüne ilişkin oluşturduğu, özellikle de son dönemde aktivitesini artıran Toplu Konut İdaresi, Arsa Ofisi gibi kurumsal yapılar kısa bir süre önce tek bir çatı altına toplanmıştır. Asıl amacı, yoksulların, dar gelirlilerin, gerçek ihtiyaç sahiplerinin gerek arsa, gerekse bitmiş konut ihtiyacının giderilmesine yönelik faaliyetler yerine, ellerindeki siyasi erki de kullanarak kamu arazileri üzerinde yüksek gelir guruplarına yönelik rant projeleri yapar hale gelmişlerdir. Yine kamu kurum ve kuruluşlarının, Maliye Bakanlığının, Hazinenin elindeki arazileri kamu yararına geliştirmeleri, kullanmaları gerekirken; amacı net olarak belirlenemeyen alan, satan, tahsis eden, takas eden bir kurumsal yapıya dönüşmüştür. Bu durum küreselleşme nedeniyle kamu yönetiminin yeniden yapılandırılması söylemleriyle de çelişmektedir. Tüm yetkiler yerelleşirken bu alan Başbakanlığa bağlı sınırsız yetkilerle donanmış bir yönetsel yapıya kavuşturulmuştur.

Yeni meslekler ve yeni meslek birlikleri yaratılmaktadır.

Öte yandan bu yasada kamu yararı açısından hayati öneme sahip Gayrimenkul Değerlemesi ve Değerleme Uzmanlığı Anayasaya ve Yasalara aykırı olarak düzenlenmiştir. Esası itibarı ile konuyla ilgili mesleklerin ve onların bağlı olduğu meslek odalarının yetkisinde olması gereken bu konudaki düzenlemeler bu yasa gereği kurulacak olan hiçbir mantığı, bilimsel dayanağı ve hukuku bulunmayan gayrimenkul değerleme uzmanları birliğine bırakılmıştır.

Bugüne kadar gayrimenkul değerlemesi herhangi bir eğitim, yeterlik ve belgeye dayalı olmaksızın, hukuksal dayanaktan yoksun bir şekilde yapılmakta idi. Sermaye Piyasası Kurulu, bu ihtiyacını gidermek üzere gayrimenkul alanındaki gelişmelerin paralelinde kendisinin kontrol ve denetiminde bulunan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında ve yeni yasada hukuksal düzenlemeler yapmıştır. Değerleme yapacak kurumsal yapıları ve gayrimenkul değerlemecilerinin tabi olacağı koşulları belirlemiştir. Bu alanda faaliyet gösterecekler, bu hukuka tabi olarak bu yetkiyi elde edecekler ve kullanacaklardır. Yapılan düzenlemeler hukuk açısından, bilimsel açıdan toplum çıkarları açısından ciddi zafiyetler ve problemler içermektedir.

Bu alanda değerleme yapacaklar SPK’nın belirlediği koşullarda kurulmuş sermaye esaslı bir şirket kurmak zorunda bırakılmışlardır. Bireysel sorumluluk, bilgi ve ehliyetle yapılması gereken böylesi bir işin sermaye şirketinde şirket sorumluluğunda gerçekleştirilmesi tartışmalıdır.Yasada net olarak tanımlanmayan farklı disiplinlere ihtiyaç duyulan değerleme alanlarında ortak çalışmanın kurumsal yapısı tanımlanmamıştır.

Temel olarak gayrimenkul ve menkul kıymet alanı farklı iki alan ve farklı bilgi birikimi ve altyapı gerektirmektedir. Oysa SPK bu iki farklı bilimsel alanı gözetmeksizin ve lisans düzeyinde almış oldukları eğitimleri de sınırlamadan bu ehliyeti almak isteyen her disipline açık tutmuştur. Bu yaklaşım bilimsel olarak yanlıştır. Temel olarak gayrimenkul değerlemesi ve menkul değerlemesi ayrıştırılmalıdır. Bu alanlarda verilecek eğitimlerin, öncelikle o alanda lisans eğitimi almış olanlara ve lisans eğitimlerine uygun bir değerleme eğitimi verilmelidir.

Kamu otoritesinin son dönemde bazı konularda sertifika programları ile Anayasa ve yasalarımıza aykırı olarak meslekler ve onların bağlı olacağı meslek odası ya da birliklerini yaratma eğilimi gözlenmektedir. Adalet Bakanlığı’nın bilirkişilik odası, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın yapı denetimcileri odası, şimdi de gayrimenkul değerlendirmecileri odası gibi. Bu yasanın en temel yanlışlarından birisi de budur. Bu eğilimin güçlenmesi ve sertifikalı meslekler yaratılmasının toplumsal maliyeti büyük olacaktır.

Esas itibariyle devletin sosyal niteliğinin yok edildiği, sağlık, eğitim, barınma ihtiyacının giderilmesi gibi temel alanların ve görevlerin piyasa ekonomisine terk edildiği günümüzde, ihtiyaç sahiplerinin konut taleplerinin düş olmaktan öteye gidemeyeceği açıktır. Böylesi açık bir duruma rağmen yasanın çıkarılması, üretimden ve temel ekonomik dayanaklardan yoksun ülkemizde seçim öncesi ekonomik hayatın canlandırılmasına yöneliktir.